9EME VAGUE DE L'ETUDE LUX-RESIDENCE.COM

Paris, 21 juin 2018

Des acquéreurs confiants dans leurs projets mais peu convaincus de l'opportunité du moment. 

Etude

Des acquéreurs confiants dans leurs projets mais peu convaincus de l'opportunité du moment 

Depuis 4 ans, Lux-Residence.com, site d'annonces immobilières haut de gamme, dévoile la perception des acquéreurs d’un bien immobilier de prestige au travers de son étude « Tendances et Prévisions ».
Profil de l’acquéreur immobilier de prestige en France, typologie des projets en cours,  place de la France dans le marché immobilier de prestige international, l’impact de la politique d’Emmanuel Macron sur le marché de l’immobilier haut de gamme… autant de sujets décryptés par la 9ème vague de l’étude afin d’apporter un éclairage sur la psychologie de l’achat d’un bien immobilier de prestige en France en 2018.
L’étude a été présentée le jeudi 21 juin à l’occasion d’une table-ronde sur le thème « Perceptions et réalités du marché de l’immobilier de prestige en France » en présence de groupes immobiliers incontournables du segment haut de gamme : Barnes, Coldwell Banker France & Monaco, Daniel Féau/Belles demeures de France, Engel & Völkers, Sotheby’s International Realty France & Monaco, Vaneau.
 

Lux-Residence.com accompagne depuis des années les futurs acquéreurs d’un bien de prestige en leur proposant près de 33 000 annonces de biens haut de gamme disponibles en France comme à l’étranger via son site internet, son application mobile et tablette.

Depuis 4 ans, Lux-Residence.com déchiffre la perception de ces acquéreurs premium au travers de son étude « Tendances et prévisions » portant sur un échantillon de porteurs de projet d’achat d’un bien de prestige d’ici à 2 ans. Une prise de pouls régulière qui met en exergue les aspects qui jouent sur la psychologie de ces acquéreurs experts et exigeants.

Portrait  de l’acquéreur de l’immobilier de prestige en France en 2018

Cette 9ème vague met en avant un léger rajeunissement de la population des acquéreurs d’immobilier de prestige en France. 71% sont âgés de 35 à 64 ans avec 17% d’acquéreurs entre 35 et 49 ans et 54% entre 50 et 64 ans. Mais la proportion des plus de 65 ans baisse de manière significative. Ils ne représentent plus que 25% des acquéreurs, soit 9 points de moins par rapport à 2017 (Cf. Graphique 1).

Ce rajeunissement de la population des acquéreurs d’un bien de prestige se ressent également dans la baisse de leurs revenus annuels avec une baisse de 6 points par rapport à l’année 2017 sur le segment des acquéreurs disposant de revenus annuels nets supérieurs à 200 000 € au sein de leur foyer. Ils étaient 27% en 2017 et passent ainsi à 21% en juin 2018, soit près d’1 acquéreur sur 5.

Autre conséquence, ils sont 66% à être encore en activité, soit 11 points de plus par rapport à juin 2017 (Cf. Graphique 2).41% d’entre eux sont des cadres ou exercent une profession libérale et 25% sont des chefs d’entreprises, artisans ou commerçants. Les retraités ne représentent donc que 24% des acquéreurs interrogés dans le cadre de cette 9ème vague de l’étude.

Concernant leur lieu de résidence, au moins 6 futurs acquéreurs sur 10 affirment  habiter en France. En effet, 59% déclarent résider en France, 25% à l’étranger et 16% n’ont pas souhaité communiquer d’informationà ce sujet.Parmi ceux qui résident en France, ils sont 41% à vivre en région parisienne, 35% résident dans le sud-est de la France, 9% dans le nord du pays, 10% dans la région Nord-Est de l’hexagone et 5% dans le sud-ouest.

Souvent multi-propriétaires, 54% des futurs acquéreurs d’un bien de prestige interrogés dans le cadre de cette étude possèdent entre 2 et 5 biens dans leur patrimoine, soit 15 points de plus qu’en 2017.

« Le profil de l’acquéreur d’un bien immobilier de prestige en France semble se rajeunir. Encore en activité pour la plupart, ils sont souvent multi-propriétaires. Près d’1 sur 2 possède entre 2 et 5 biens en portefeuille. » rappelle Séverine Amate, Directrice Communication chez Lux-Residence.com.

Quel cadre privilégient-ils pour leur futur bien ? 46% évoquent la mer, 25% la campagne et le milieu urbain arrive qu’en 3ème place avec 21% des projets. La montagne, gagne 6 points en un an et passe à 10% des projets.

Vers quelles régions s’orientent-ils dans le cadre de leur projet ? La Côte d’Azur arrive en première position avec 32% des suffrages mais accuse une perte de 9 points par rapport à 2017. La Provence (Luberon, Alpilles…) arrive deuxième au classement avec 23% suivie par la capitale et ses environs avec 13%. A noter une hausse de 7 points pour la Côte Ouest (Bassin d’Arcachon, Charente-Maritime, La Baule….) qui attire désormais 13% des projets, ex aequo avec Paris.

Parmi les 3 principaux critères considérés comme essentiels par les futurs acquéreurs d’un bien immobilier de prestige figurent : un environnement privilégié (59%), une qualité de bâti et d’architecture (56%, en progression de 16 points par rapport à N-1) et la vue (55%, en progression de 9 points). (Cf. Graphique 5).

Psychologie de l’achat d’un bien immobilier de prestige

Seulement 46% des futurs acquéreurs interrogés sont affirmatifs sur le fait que c’est le moment d’acheter un bien immobilier de prestige en France(Cf. Graphique 6). Un chiffre en baisse de 10 points par rapport à l’année dernière. Ils sont 24% à exprimer des réticences sur l’opportunité d’acheter en France en ce moment, alors que 30% ne savent pas se prononcer à ce sujet.  Pourtant, 81% des futurs acquéreurs d’un bien immobilier de prestige ont confiance dans l’aboutissement de leur projet immobilier. (Cf. Graphique 7).

Pourquoi cette dichotomie dans leur lecture du marché actuelle ?

Parmi les éléments de réponse figurent notamment un regard plus critique sur l’évolution du contexte économique en France. En effet, si la majorité (40%) penche pour une stabilisation du contexte économique en France au cours des 6 prochains mois, ils sont tout de même 28% à parier sur une dégradation du contexte économique (soit 12 points de plus qu’il y a un an). Seuls 32% restent optimistes et évoquent une amélioration du contexte économique dans les mois à venir.

Par ailleurs, ils sont 35% à penser que les prix de l’immobilier de prestige en France devraient baisser dans les 6 prochains mois, même si la majorité penche pour la stabilité des prix (40%) et seulement 19% projettent leur hausse dans les mois à venir.

Dans un autre registre, lorsqu’on les interroge sur l’impact de la politique d’Emmanuel Macron sur l’attractivité de la France sur le marché de l’immobilier de prestige international, il n’y a pas d’unanimité. La majorité (40%) a le sentiment que la politique du nouveau président en place depuis un an ne participe pas à l’attractivité du pays sur ce marché de niche. Toutefois, 36% répondent par l’affirmative et 25% ne se sont pas exprimés sur le sujet.

Pour compléter l’analyse, Lux-Residence.com, en partenariat avec Boursier.com, a souhaité évoquer la question de l’impact de la transformation de l’ISF en impôt sur la fortune immobilière (IFI)  sur leur projet d’achat d’un bien de prestige. Or, 53% d’entre eux considèrent que l’IFI n’a pas d’influence sur leur projet immobilier en cours. Ils sont au contraire 43% à identifier une influence de ce nouvel impôt sur leur projet : 24% l’expriment comme étant une influence plutôt importante et 19% comme étant une influence très importante, soit 1 futur acquéreur sur 5.  

Un ressenti parfois mitigé, qui n’empêche pas le fort dynamisme actuel du marché immobilier de prestige français. La France demeure une valeur sure pour l’achat d’un bien immobilier haut de gamme et figure en 3ème place du classement des pays les plus attractifs actuellement sur le marché international de l’immobilier de prestige, derrière le Portugal (1er) et l’Espagne (2ème). (Cf. Graphique 8 ci-dessous).


REGARDS SUR LE MARCHE, LA PAROLE AUX PROFESSIONNELS

A l’occasion de l’annonce des résultats de son étude, Lux-Residence.com a convié quelques uns des principaux acteurs du marché de l’immobilier de prestige en France, comme à l’international, à s’exprimer sur leur perception du marché sur le thème : « Perceptions & Réalités du marché de l'immobilier de prestige en France » dans le cadre de la table ronde organisée le jeudi 21 juin 2018.  Parmi les sujets abordés, des focus marché sur des secteurs particulièrement dynamiques mais également une prise de pouls auprès de ceux qui accompagnent ces acquéreurs premium dans leur parcours d’achat au quotidien.

Parole de professionnel, regards croisés :

>> Regard sur le marché français

Décryptage proposé par Monsieur Thibault de Saint-Vincent, Barnes

« Les clients de l’immobilier de prestige sont principalement composés de familles et/ou individus fortunés. Leur nombre au niveau mondial, comme leur fortune, augmentent plus ou moins de 10% chaque année. En moyenne, ils investissent 6,5% de leur patrimoine dans l’immobilier haut de gamme. Le marché international de l’immobilier haut de gamme est donc par définition structurellement en croissance. Certains aléas politiques ou économiques propres à des pays en particulier vont pondérer à la baisse comme à la hausse l’attractivité de certains marchés. C’est ainsi que dans un contexte de croissance au niveau mondial l’immobilier de prestige en France a subi une baisse des prix et une période d’austérité pendant la période Hollande 2012/2015. A partir de 2015, le contexte post-électoral a marqué le début de la reprise du marché de l’immobilier haut de gamme en France. Ce phénomène s’est renforcé avec l’élection d’Emmanuel Macron qui a redonné confiance tant aux acteurs internationaux qu’aux acteurs locaux. Comme à l’accoutumée, la reprise s’est d’abord annoncée à Paris en 2015 puis dans les belles villes de France (Lyon, Bordeaux, Nantes…) et les plus beaux lieux de villégiatures internationaux (St Tropez, Cannes, Biarritz, Megève, Méribel…). »

>> Zoom sur les investisseurs étrangers


Décryptage proposé par Monsieur David Scheffler, Engel & Völkers

« Nous observons un retour des investisseurs étrangers majoritairement Européens à Paris et sur la Côte d'Azur où ils représentent près de 40% de notre clientèle. »

>> Regard sur le marché de prestige

Décryptage proposé par Monsieur Laurent Demeure, Coldwell Banker France et Monaco

« Le premier semestre  de l'année 2018 a été actif. Il a été marqué par le fort retour des dirigeants français qui ont touché d'importants bonus avec la reprise de la croissance en France.  Cela nous a permis de réaliser  de nombreuses transactions entre 6 et 12 M€ sur de beaux Hôtels particuliers ou de vastes  appartements de réception à Paris et aussi de résidences secondaires  notamment sur le Bassin d'Arcachon, la Cote Basque et l'arrière pays cannois dans une gamme de prix supérieure à 3M€. 

Sur le marché supérieur (1 à 1,5 M€ ) nous avons constaté une hausse nationale  de 12% de nos transactions avec une forte réduction de la durée de commercialisation dans des villes comme Paris, Bordeaux ou Lyon.  Les taux intérêts extrêmement bas et une pénurie de biens ont tenu le marché. 

Pour le deuxième semestre 2018 nous attendons un retour des acheteurs internationaux séduits par une  meilleure image de la France à l’étranger et des prix stables et réalistes.

On note l'intérêt soutenu des français résidant à Londres pour lesquels investir à Paris fait à nouveau sens. Ils achètent des biens de qualité dans la capitale car les prix sont 25% moins élevés et ils profitent des taux d’intérêt très attractifs avec des perspectives d’augmentation futures des prix. »

>> Zoom sur le marché de l’immobilier Paris Rive Gauche

Décryptage proposé par Madame Inès Fonteneau, Daniel Féau /Belles demeures de France

« Incontestablement, au premier semestre 2018, le marché immobilier à Paris et dans l’ouest parisien est dynamique : l’image de la France à l’étranger a basculé et entraîne la confiance des acquéreurs.

Sur la rive gauche, à Saint Germain des Prés, au premier semestre 2018, 75 % de notre clientèle est française ou française non-résidente, les 25 % restants sont constitués d’une clientèle étrangère issue de nombreux pays. Saint Germain et le « Triangle d’or des Champs- Elysées » sont traditionnellement les quartiers les plus convoités par la clientèle internationale qui, aujourd’hui, est de retour.

Il faut souligner plus particulièrement le retour des Américains, acquéreurs ou en recherche de biens importants et des français non-résidents qui habitent Londres. Ces derniers achètent essentiellement pour deux raisons : la fin du régime des « non dom » et leur retour programmé à plus ou moins brève échéance vers la France.

Concernant l’ensemble de ces acquéreurs, 52 % ont plus de 50 ans, 25 % entre 40 et 49 ans et 23 % entre 30 et 39 ans.

En volume, il faut noter une forte augmentation des ventes supérieures à 2 millions d’euros.

Plus précisément :

  • pour les ventes de 2 à 4 millions d’euros, les volumes ont progressé de 50 %.
  • pour les ventes supérieures à 4 millions, leur nombre a doublé.

En prix, concernant les segments inférieurs à 2 millions d’euros, pas d’augmentation de prix au mètre carré (environ 15 180 €/m²).

Le segment le plus sensible est celui de 2 à 4 millions d’euros dans lequel les prix sont plus que soutenus et auraient même tendance à augmenter (environ 15 %, en moyenne 18 500 €/m²).

Pour rappel, cette augmentation de prix correspond également à une augmentation en termes de volume de ventes.

Pour le segment supérieur à 4 millions d’euros, le nombre de ventes étant moins élevé, il est difficile d’en tirer une donnée statistique exploitable.

L’impact de la fiscalité (IFI) sur les acquéreurs n’a pas d’incidence ; les taux d’intérêt historiquement bas les motivent fortement. L’offre reste très inférieure à une demande sans cesse croissante. »

>> Zoom sur l’Ouest Parisien

Décryptage proposé par Monsieur Paulo Fernandes, Sotheby’s International Realty France & Monaco

« Dans l’Ouest parisien, l’immobilier de luxe se porte très bien. Que ce soit dans le 8ème, le 16ème, le 17ème ou encore Neuilly-sur-Seine, si les biens sont mis en vente au bon prix, ils se vendent rapidement. Par contre, contrairement à ce qui pouvait se passer il y a encore quelques années, si les biens ne correspondent pas aux prix du marché, le temps de transaction se rallonge considérablement. Le marché de l’immobilier de prestige est d’ailleurs actuellement marqué par une pénurie de biens dû à une rapidité de vente sans précédent. Les vendeurs souhaitant profiter de ce marché actif fait que Paris est constamment réalimentée en nouveaux biens.

Dans le 16ème arrondissement par exemple, cette tendance s’observe essentiellement sur les appartements qui ne font pas parti des biens dits de « très grand standing », segment qui connaît un ralentissement certain et où les clients sont plus réservés dans leurs offres. A contrario, dans la catégorie des biens « ultra-luxe », les ventes se font extrêmement rapidement et ce indépendamment des prix affichés : la rareté faisant loi. Si nous observons attentivement les différents quartiers du 16ème arrondissement, nous constatons que Passy a pris l’ascendant sur Victor Hugo ; les biens y sont rares et partent très rapidement, tandis que Georges Mandel reste une valeur sûre.

Le 16ème arrondissement, tout comme sa voisine, Neuilly-sur-Seine, abritent une clientèle franco-française qui n’a plus peur d’accéder à des biens d’exception. En ce qui concerne les quartiers, celui de Pasteur a toujours autant de succès de par la sectorisation scolaire exceptionnelle.
Les 8ème et 17ème arrondissements de Paris, attirent de par leur proximité avec le parc Monceau, la présence de nombreux commerces et surtout des écoles qui correspondent à ce que recherche la clientèle très familiale, composée essentiellement de CSP ++, dirigeants, professions libérales... Il y a actuellement une activité très importante sur le secteur de l’immobilier de luxe bien que nous ayons remarqué une légère accalmie début juin concernant les biens familiaux. En effet, les ventes sont ralenties du fait des prix trop élevés pour la clientèle familiale et même s’ils sont bien situés, cela n’augmente pas les possibilités du portefeuille. Nous pensons que d’ici septembre, les vendeurs corrigerons leurs prix afin qu’ils soient plus en phase avec les réalités du marché et les possibilités des acquéreurs. Bien sûr dans l’hyper luxe, avec des emplacements exceptionnels, vue sur des monuments, etc., il n’y a aucun frein à l’achat. Côté clientèle, plus nous nous dirigeons vers Etoile ou Monceau, plus elle est étrangère. »

>> Zoom sur Paris Centre et le 9ème arrondissement

Décryptage proposé par Monsieur Alexis Caquet, Vaneau

« Les arrondissements centraux tout comme le 9ème ont le vent en poupe depuis maintenant plusieurs années, avec des prix au m² qui ont augmenté de plus de 14 % sur les 2 dernières années. Quartiers bobo par excellence, bénéficiant d'une vie très animée et d'une architecture "vieux Paris" qui attire aussi bien les jeunes cadres CSP+ que les étrangers, ces arrondissements sont soumis à une demande extrêmement forte, qui, conjointe à la faiblesse structurelle de l'offre a fait littéralement bondir les prix. »

>> Zoom sur la Provence

Décryptage proposé par Monsieur Philippe Boulet, Emile Garcin

« Le début d'année 2018 est dans la lignée de l'année 2017, une année dynamique durant laquelle notre activité dans le sud, notamment autour de Saint-Rémy-de-Provence, d'Eygalières, des villages des Alpilles, fut très intense.

Nous avons vendu de très belles propriétés, des maisons de villages, des mas anciens, des propriétés agricoles tels des vignobles autant à des clients étrangers, belges, anglais, américains, australiens ou autrichiens qu'à des clients français, ces derniers résidant en Angleterre, Belgique voire en Asie, mais aussi en France, à Paris ou en Province.  Les propriétés les plus prisées sont des propriétés à l'orée des villages comme Saint-Rémy-de-Provence pour sa qualité de vie unique, Eygalières, Maussane Les Alpilles, Maillane, Mouriès pour leur histoire, leurs cafés et commerces, leurs marchés.  

Les acheteurs recherchent une situation privilégiée, la distance à pied du village ou la vue sur les Alpilles dans des budgets cohérents.

La sortie de l'ancien gouvernement, couplée à des taux d'intérêts faibles ainsi que l'incertitude liée à des situations politiques instables à l'étranger tel le Brexit, ont été des vecteurs favorables à notre activité immobilière.

Notre métier demande une réactivité et un service de plus en plus pointus, une palette toujours plus large qui va d'une recherche ciblée, passant par la structure de l'achat autant juridique que fiscale ou financière, à l'accompagnement lors de la transaction puis l'après vente.  Un service global qui nous a permis de générer des ventes qui ont maximisé notre réussite des derniers mois.  L'année 2018 s'annonce comme un grand cru. »

>> Zoom sur l’emprunt en matière d’immobilier de prestige

Décryptage proposé par Monsieur Alexis Caquet, Vaneau

« Pour les biens compris entre 1 et 3 millions d'euros, nous sommes essentiellement sur une clientèle française CSP ++ (professions libérales, dirigeants, gérants...), qui n'hésitera pas à monter en apport cash (minimum 50%, généralement autour de 75% d’apport) pour emprunter moins et ainsi garder de la marge de manœuvre dans la gestion de son patrimoine. Au-delà de 3 millions d'euros, les acquéreurs ont généralement les avoirs en cash mais préfèrent parfois acheter de l'argent à 1.1 % sur 20 ans et conserver leurs liquidités. »

>> Zoom sur la promotion immobilière de prestige

Décryptage proposé par Madame Angie Delattre, broker du Prestige Department, Michaël Zingraf Christie’s International Real Estate.

« Les professionnels de l’immobilier sont à l’affût de biens à rénover à fort potentiel de part leur adresse/localisation et leur vue mer. L’objectif : re-dynamiser l’espace en créant des grandes ouvertures, en utilisant de nouveaux matériaux afin de proposer des biens clés en main. Cela stimule le marché et nous permet de cibler des clients précis comme la génération des Millenials, qui sont fervents de ce type de biens et qui correspond à leur art de vivre.

Exemple d’actualité : Le First Croisette, une résidence de prestige au cœur de la Croisette, face au Palais des Festivals, offrant une vue mer et collines.

L’ensemble bénéficie de finitions raffinées et luxueuses ainsi que d’un spa, d’un service de conciergerie et de sécurité 24h/24 et 7j/7. »


METHODOLOGIE DE L'ENQUÊTE

Echantillon & méthodologie : L’enquête a été réalisée sur un échantillon exclusif de 134 futurs acquéreurs premium porteurs d’un projet d’achat d’immobilier de prestige en France d’ici à 2 ans et interrogés en mai 2018.

Portail d’annonces immobilières haut de gamme, Lux-Residence.com est une marque éditée par Concept Multimédia. Partenaire incontournable dans le segment du luxe avec près de 33 000 biens en ligne, le portail communique exclusivement sur des biens rares de par leur architecture particulière, leur renommée, leur histoire ou encore leur emplacement exceptionnel. A découvrir sur www.lux-residence.com

Contacts Presse

Fichier attaché

Sujet lié

Ils parlent de nous